Pacific Island

le blog de Simon.

Devenir propriétaire…

…avec le sourir et l’anus dilaté! Retour sur expérience:

(TOUJOURS TOUT NEGOCIER)

Je suis en passe de devenir une deuxième fois propriétaire d’un bien immobilier. Le moins que l’on puisse dire c’est qu’on a franchement l’impression que l’Etat, les notaires, les banques et les vendeurs veulent empêcher les gens de le devenir.

Mon cas est en Polynésie Française, par conséquent les frais et les taux peuvent différer de la métropole. Valeur du bien: 260.000€

Trouver une maison ou appartement à son goût c’est pas évident. Ça l’est encore moins en couple puisqu’il en va des petits désidératas de chaqu’un. Et comme c’est un projet à long terme, il faut penser aux années futures (pour les enfants notamment). Bref une fois la perle rare trouvé, les ennuis, les vrais, vont commencer.

Quand on ne connait pas comment ca se passe dans l’immobilier, c’est le flou. Et on l’entretient ce flou. Les agences immobilières vont vous citer les frais auquel vous aurez à faire face, pareil pour les notaires et les banques. Seulement ils ne vont jamais vous citer les mêmes montants, les même taux voir les mêmes frais. Au final on se retrouve embrouillé et sans savoir ce que l’on va réellement payer.

Le vendeur (ou agence)

Il essaiera toujours de tirer le meilleur prix de son bien, c’est normal. Ne pas hésiter à voir le bien plusieurs fois tout regarder/noter. C’est important d’y aller plusieurs fois car c’est à force de voir le bien que l’on remarque les défauts. Ne pas hésiter non plus a faire venir des connaissance qui verront des choses qui peuvent nous échapper. Signaler au vendeur les défauts relever pour tenter de baisser le prix. Si vous passez par une agence, il est possible de négocier la marge que l’agence va se prendre. Encore mieux (comme dans notre cas), la maison était référencée chez plusieurs agences ce qui nous à permis de faire jouer la concurrence. Par contre nous n’avons pas réussi a négocier sur le prix de base de la maison. Du coup on s’est rabattu sur l’équipement où on a pu obtenir l’ajout/modification de certaines choses (placards intégrés dans les chambres, chauffe-eau solaire, certaines finitions à refaire… etc)

Le notaire:

Lors de la signature du compromis de vente, le notaire nous a demandé un acompte de 5%. Cet acompte est déduis lors de la “vraie” signature de la valeur bien. Il sert à prouver le sérieux de notre offre. Cependant, cet acompte est versé avant la demande de prêt. Hors sortir (dans notre cas) 13.000€ d’un coup sans avoir le crédit, c’était pas possible. Bras de fer avec le notaire, on a descendu l’acompte a 8.000€. Petite précision que l’on vous dit qu’au moment de signer: si on annule la promesse de vente avec une raison autre qu’un refus de prêt (ou votre propre mort), vous perdez ces 8.000€ ( à titre de dédommagement). Vaut mieux être sur de son coup.

Celui-ci nous annonce le montant des frais de notaires que nous aurons à payer lors de la signature définitive: 7.800€. Pour le coup, nous avons bénéficié d’aide (je ne crois pas qu’elles existent en France). Comme on a moins de 30ans et que c’est notre première acquisition en PF, on a payé moins de 4% de la valeur du bien. En métro lors de mon achat d’un appart j’avais payé 6.000€ de notaire pour un bien de 75.000 (ca fait 8%). Ca fait mal, très mal! A savoir que sur ce que vous payez au notaire, il y a au moins 50% qui vont dans les caisses de l’Etat. Les honoraires du notaire sont également négociable mais comme on a bénéficié d’aide, on a rien pu gratter la dessus.

Les banques

Une fois la promesse de vente signé, le notaire vous laisse un délais pour chercher et obtenir un prêt. C’est la que vous allez devoir batailler dur pour obtenir les meilleurs conditions. Je vous conseille de bien bien vous renseigner sur la manière dont se calcul un prêt avant d’aller voir les banques. Ca permet de bien maitriser son sujet, d’être sûr de soi quand on discute avec le chargé de clientèle. Dans mon cas j’ai créé un logiciel de calcul de prêt pour un organisme bancaire, ca m’a bien aidé à savoir comment ils fonctionnent.

Tout est négociable avec les banques. Il ne faut pas hésiter à rentrer dans le tas, à faire jouer la concurrence à fond et à bluffer. Dans notre cas, on en prend pour 20ans. Autant négocier le moindre euros pour éviter de refaire le stock de vaseline tous les mois.

  • Frais de dossier: Prix de base 1.600€, prix négocié: 500€. “Mettre en place un dossier de prêt ca vous coute 2h de chargé de clientèle. Je refuse de payer une tel somme, c’est du pur vol”.
  • Taux: taux de base: 6,1%, taux négocié: 4,7%. Il faut faire comme au poker: du bluff. Ne pas hésiter a annoncer les offres des concurrent même si elles sont fausses. Ne pas hésiter à dire qu’on est prêt à migrer les comptes d’une banque à une autre. Moi j’ai dit qu’on venait de la CASDEN qui propose des taux très intéressant (normalement pour les fonctionnaires mais les chargés que j’ai vu n’ont pas relevé). Ca les force dès le départ à revoir leur copie à la baisse. Il ne faut pas non plus hésiter a les voir plusieurs fois chacun, les relancer. Pour une même banque voir deux personnes différentes. Certains chargé sont beaucoup moins dur en affaire que d’autre. Il faut y aller bien sûr de soi, ne pas être hésitant et imposer au max vos règles, ca aide beaucoup.
  • Frais de remboursement anticipé: pas beaucoup de difficulté à les faire sauter complétement.

Ce qui m’a le plus emmerdé avec les banques c’est que plus tu es pauvres plus le montant du prêts va être élevé. Par exemple si tu n’as pas d’apports personnels, il vont être beaucoup moins enclin à baisser le taux et les frais de dossier. Alors que si tu n’as pas d’apports, à moins d’être un gros flambeurs, c’est que tu as moins de moyens. Plus tu auras du mal à te payer un bien, plus ils vont t’enfoncer, au lieu de te soutenir dans ton projet. De plus plus tu emprunt sur une longue période, plus ils vont faire monter le taux. Naïvement je croyais que c’était l’inverse.

C’est bien connu, on ne prête qu’aux riches.

Les assurances

J’ai pas trouvé beaucoup de marge à négocier chez les assureurs. J’ai juste bien fait le tour pour trouver le moins cher. 0.1% du montant du bien par personne. Dans notre cas 40€/moins pendant 20ans. L’inquisition chez les assureurs: pour une assurance vie pour un prêt il nous ont fait remplir un questionnaire de 5 pages recto-verso par un toubib. Tout y passe. C’est un peu con parce que tu vas chez un médecin qui te connait pas et tu lui raconte ce que tu veux (non monsieur, je ne bois jamais d’alcool). En plus de ce super questionnaire, tu as le droit a prise de sang et analyse d’urine. Impressionnant. Si tu as le moindre truc qui va pas ils mettent une clause sur le contrat pour se couvrir (Exemple, tu dis que tu as mal au dos, la clause dira: on couvre aucun problème de dos de cette personne). Bref du zéro risque: on vous assure mais que pour ce qui va bien chez vous, le reste vous vous démerdez.

18 commentaires pour “Devenir propriétaire…”

  1. TiF dit :

    Je viens tout juste de passer par toutes les étapes que tu cites (primo-accédant).

    Il est clair que la clé pour éviter les nombreux pièges c’est s’informer le plus possible en amont : connaître la valeur du marché immobilier, la moyenne des taux, les avantages fiscaux, les différents systèmes de prêt, prendre son temps pour évaluer, revisiter, discuter, etc. Ne jamais prendre une décision sans l’avoir étudié dans tous les sens. Ça, évidemment, c’est plus facile quand on a le temps et qu’on est nourri logé chez papa / maman…

    L’étape de la banque et de la recherche de prêt est cruciale et comme tu le dis il ne faut pas y aller par quatre chemins : les banques ne se gêneront pas pour embrouiller au maximum leur client potentiel. D’autant plus lorsque l’on va voir SA banque : ne jamais laisser de place à une trop grande confiance dans ce genre de négociation. S’informer et comparer il n’y a que ça de vrai. A ce propos je conseil le site Meilleurstaux.com pour leurs différentes calculettes très pratiques.
    En tous cas la période est vraiment attractive en terme d’emprunt. Je sais pas si je reverrais rapidement des taux comme celui que je viens d’obtenir…

    “De plus plus tu emprunt sur une longue période, plus ils vont faire monter le taux. Naïvement je croyais que c’était l’inverse.”
    Je croyais la même chose au départ, on revoit vite ses calculs du coup…

    “C’est un peu con parce que tu vas chez un médecin qui te connait pas et tu lui raconte ce que tu veux.”
    Attention tout de même, au moindre pépin ils chercheront la faille : mieux vaut ne pas mentir.

  2. TheBigBang dit :

    Bon courage à toi pour la suite ;)

  3. mouito dit :

    que je hais ce marchandage des banques, on parle de grosses sommes et finalement on est obligé de marchander comme au marché faut pas abuser non plus….bon courage!

  4. elpopo dit :

    “De plus plus tu emprunt sur une longue période, plus ils vont faire monter le taux. Naïvement je croyais que c’était l’inverse.”
    Je croyais la même chose au départ, on revoit vite ses calculs du coup…

    C’est logique quand même. Mais sinon c’est vrai que c’est un beau parcours du combattant qui m’avait d’ailleurs fait renoncer il y a quelques années.

  5. LeGreg dit :

    > C’est bien connu, on ne prête qu’aux riches.

    En même temps, c’est plutôt sain que l’apport soit important (ainsi que la capacité à rembourser).

  6. Neya dit :

    Si on prête aux pauvres, ça fait des subprimes.

  7. Guybrush dit :

    Qu’est-ce qu’on a pour 260.000 € sur ton île ? La cabane de jardin de Tonton Flosse aux enchères ?

    Simon: De la merde. Une maison de 55m² avec terrasse de 40m² avec un terrain de 480m² (et loin du bord de mer). Et les maisons ici c’est loin d’être les mêmes standards qu’en métro. Les cabanes du père Flosse se chiffre plutôt en million d’€, mais chut… Faut pas le dire.

  8. superdeltree dit :

    moins tu peux payer, plus tu payes.
    Tu as évité la case “syndic de copro” si chère aux appartements.
    personnellement, je me suis démerdé comme un chef:

    -30 m² pour 28000 € en plein centre ville (46000 hab)
    -agence= 3000 € , notaire idem (là, ca fait mal, mais rien à faire)
    -copropriété de 5 personnes, au bout de 2 mois je demande a virer le syndic et passer en bénévole, et gérer en interne>> économie de 4000 € / an pour l’ensemble.
    -prêt immobilier à 3,9% sur 7 ans (130 € / mois a rembourser)
    -Aucun travaux à prévoir, j’ai réussi a ce que l’ancien proprio me foute une chaudiere neuve.

    Juste la peinture, pour le fun.

  9. feelxzcat dit :

    Lors de la signature du compromis de vente, le notaire nous a demandé un acompte de 5%. Cet acompte est déduis lors de la “vraie” signature de la valeur bien. Il sert à prouver le sérieux de notre offre. Cependant, cet acompte est versé avant la demande de prêt. Hors sortir (dans notre cas) 13.000€ d’un coup sans avoir le crédit, c’était pas possible.

    Hmm vous êtes endettés à plus de 100% donc ? (frais de notaire + agence + valeur du bien), tu m’étonnes que ce soit le parcours du combattant…

  10. Smb dit :

    Heu ouai c’est assez étonnant que vous n’ayiez même pas un peu d’apports pour acquérir un bien immobilier.

    Sinon y’a un bon plan pour gratter les frais d’agence, qui sont souvent prohibitif pour ce qu’ils branlent cette bande d’escroc, c’est simplement de ne pas passer par une agence immobilière. À cela, deux choix:

    1. Par le notaire ; les notaires ont souvent des biens immobiliers à vendre et ne prennent pas des commissions d’escroc (3% de la valeur du bien si je me souviens bien, alors que les agences tournent entre 5 et 10%). Sans compter que les notaires sont tenus à une certaine déontologie (enfin ça dépend lesquels haha) de sorte qu’ils ne chercheront pas en t’enculer comme les vendeurs de chiffon que sont les agents immobiliers

    2. Directement par un particulier, connaissance ou petites annonces. Attention là ça peut vite virer en contentieux parce qu’on à affaire à un gros con. Je privilégie donc le N°1.

    Simon: En faite en apport on avait les frais de notaire. Mais pour l’acompte, qui est plus élevé que les frais de notaire, on était limite. Donc on est pas au-dessus de 100% mais pile a 100%. On a tous les deux moins de 25ans, avec les prix des locations et le coût de la vie par chez nous, pas évident de mettre de côté pour un achat.
    On voulait faire comme tu dis, éviter les agences mais pour la maison sur laquelle on a flashé, pas moyen d’y échapper. On a même trouvé les coordonnées du proprio mais il voulait absolument passer par l’agence.

  11. TiF dit :

    @superdeltree :
    Pratiquement du 11% ton agence, ils s’emmerdent pas !
    Un taux à 3.9% sur une si petite somme/durée ? On peut trouver un point de moins maintenant en fixe (mais faut tenir compte du montant des frais annexes sur ce genre de crédit).

  12. superdeltree dit :

    L’agence représentait la plus grosse arnaque sur mon appart’ c’est clair, de vrais fumiers:
    le mec vendait 25000 a la base, l’agence monte a 28000, tranquille. (12% donc)

    sinon, le taux, ben, c’était en février 2009

  13. TiF dit :

    Pour un taux de début d’année c’est pas mal.
    Je viens de signer pour 7 ans avec un taux variable capé 1 à 1.7% : même avec un passage à 2.7 dès la 2ème année (très probable) ça me reviendra moins chers que du fixe (la première année compense tout). En ce moment les banques sont prêtes à tout pour faire venir de nouveaux clients.
    Celle dans laquelle j’étais depuis ma naissance n’a pas voulu descendre sous 3.7% en fixe (et ne proposait que du capé 2 en variable). Bien mal leur en a pris : il ont perdu un client.

  14. Prezspurer dit :

    ‘tain les mecs, ça refroidit toutes vos expériences :/
    Je sens que ça va bien me saouler tout ça dans 2-3 ans

  15. superdeltree dit :

    tif >>> chez qui , le 1 à 1,7% ??!

  16. TiF dit :

    Crédit Agricole. Conditions requises tout de même : prendre l’assurance chez eux (un peu plus chers qu’une assurance privée) et avoir un apport perso d’au moins 35% (ça aide pour négocier). Ils ne doivent plus se faire une grande marge là dessus mais ils ont compris la bonne opération : ils récupèrent un client, jeune et fonctionnaire qui plus est.

  17. Simon dit :

    Les fonctionnaires, les banques en raffolent.

    Ils nous ont également fait le coup:

    ” Ah mais oui, mais vous travaillez dans la même société tous les deux…
    - Oui.
    - C’est très embêtant ca, vous comprenez si la boite ferme, vous êtes sans revenus tous les deux.
    - c’est vrai mais XXX existe depuis presque 50ans, et même en temps de crise on a une croissance de x%
    - Je connais pas l’avenir Monsieur
    - Alors le mien se fera sans votre banque
    - …”

  18. BLOP dit :

    Une maison de 55metres carré j’ai du mal à imaginer a quoi ce ressemble. Pour le même a Paris ta quoi? Un studio?

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