…avec le sourir et l’anus dilaté! Retour sur expérience:
(TOUJOURS TOUT NEGOCIER)
Je suis en passe de devenir une deuxième fois propriétaire d’un bien immobilier. Le moins que l’on puisse dire c’est qu’on a franchement l’impression que l’Etat, les notaires, les banques et les vendeurs veulent empêcher les gens de le devenir.
Mon cas est en Polynésie Française, par conséquent les frais et les taux peuvent différer de la métropole. Valeur du bien: 260.000€
Trouver une maison ou appartement à son goût c’est pas évident. Ça l’est encore moins en couple puisqu’il en va des petits désidératas de chaqu’un. Et comme c’est un projet à long terme, il faut penser aux années futures (pour les enfants notamment). Bref une fois la perle rare trouvé, les ennuis, les vrais, vont commencer.
Quand on ne connait pas comment ca se passe dans l’immobilier, c’est le flou. Et on l’entretient ce flou. Les agences immobilières vont vous citer les frais auquel vous aurez à faire face, pareil pour les notaires et les banques. Seulement ils ne vont jamais vous citer les mêmes montants, les même taux voir les mêmes frais. Au final on se retrouve embrouillé et sans savoir ce que l’on va réellement payer.
Le vendeur (ou agence)
Il essaiera toujours de tirer le meilleur prix de son bien, c’est normal. Ne pas hésiter à voir le bien plusieurs fois tout regarder/noter. C’est important d’y aller plusieurs fois car c’est à force de voir le bien que l’on remarque les défauts. Ne pas hésiter non plus a faire venir des connaissance qui verront des choses qui peuvent nous échapper. Signaler au vendeur les défauts relever pour tenter de baisser le prix. Si vous passez par une agence, il est possible de négocier la marge que l’agence va se prendre. Encore mieux (comme dans notre cas), la maison était référencée chez plusieurs agences ce qui nous à permis de faire jouer la concurrence. Par contre nous n’avons pas réussi a négocier sur le prix de base de la maison. Du coup on s’est rabattu sur l’équipement où on a pu obtenir l’ajout/modification de certaines choses (placards intégrés dans les chambres, chauffe-eau solaire, certaines finitions à refaire… etc)
Le notaire:
Lors de la signature du compromis de vente, le notaire nous a demandé un acompte de 5%. Cet acompte est déduis lors de la “vraie” signature de la valeur bien. Il sert à prouver le sérieux de notre offre. Cependant, cet acompte est versé avant la demande de prêt. Hors sortir (dans notre cas) 13.000€ d’un coup sans avoir le crédit, c’était pas possible. Bras de fer avec le notaire, on a descendu l’acompte a 8.000€. Petite précision que l’on vous dit qu’au moment de signer: si on annule la promesse de vente avec une raison autre qu’un refus de prêt (ou votre propre mort), vous perdez ces 8.000€ ( à titre de dédommagement). Vaut mieux être sur de son coup.
Celui-ci nous annonce le montant des frais de notaires que nous aurons à payer lors de la signature définitive: 7.800€. Pour le coup, nous avons bénéficié d’aide (je ne crois pas qu’elles existent en France). Comme on a moins de 30ans et que c’est notre première acquisition en PF, on a payé moins de 4% de la valeur du bien. En métro lors de mon achat d’un appart j’avais payé 6.000€ de notaire pour un bien de 75.000 (ca fait 8%). Ca fait mal, très mal! A savoir que sur ce que vous payez au notaire, il y a au moins 50% qui vont dans les caisses de l’Etat. Les honoraires du notaire sont également négociable mais comme on a bénéficié d’aide, on a rien pu gratter la dessus.
Les banques
Une fois la promesse de vente signé, le notaire vous laisse un délais pour chercher et obtenir un prêt. C’est la que vous allez devoir batailler dur pour obtenir les meilleurs conditions. Je vous conseille de bien bien vous renseigner sur la manière dont se calcul un prêt avant d’aller voir les banques. Ca permet de bien maitriser son sujet, d’être sûr de soi quand on discute avec le chargé de clientèle. Dans mon cas j’ai créé un logiciel de calcul de prêt pour un organisme bancaire, ca m’a bien aidé à savoir comment ils fonctionnent.
Tout est négociable avec les banques. Il ne faut pas hésiter à rentrer dans le tas, à faire jouer la concurrence à fond et à bluffer. Dans notre cas, on en prend pour 20ans. Autant négocier le moindre euros pour éviter de refaire le stock de vaseline tous les mois.
- Frais de dossier: Prix de base 1.600€, prix négocié: 500€. “Mettre en place un dossier de prêt ca vous coute 2h de chargé de clientèle. Je refuse de payer une tel somme, c’est du pur vol”.
- Taux: taux de base: 6,1%, taux négocié: 4,7%. Il faut faire comme au poker: du bluff. Ne pas hésiter a annoncer les offres des concurrent même si elles sont fausses. Ne pas hésiter à dire qu’on est prêt à migrer les comptes d’une banque à une autre. Moi j’ai dit qu’on venait de la CASDEN qui propose des taux très intéressant (normalement pour les fonctionnaires mais les chargés que j’ai vu n’ont pas relevé). Ca les force dès le départ à revoir leur copie à la baisse. Il ne faut pas non plus hésiter a les voir plusieurs fois chacun, les relancer. Pour une même banque voir deux personnes différentes. Certains chargé sont beaucoup moins dur en affaire que d’autre. Il faut y aller bien sûr de soi, ne pas être hésitant et imposer au max vos règles, ca aide beaucoup.
- Frais de remboursement anticipé: pas beaucoup de difficulté à les faire sauter complétement.
Ce qui m’a le plus emmerdé avec les banques c’est que plus tu es pauvres plus le montant du prêts va être élevé. Par exemple si tu n’as pas d’apports personnels, il vont être beaucoup moins enclin à baisser le taux et les frais de dossier. Alors que si tu n’as pas d’apports, à moins d’être un gros flambeurs, c’est que tu as moins de moyens. Plus tu auras du mal à te payer un bien, plus ils vont t’enfoncer, au lieu de te soutenir dans ton projet. De plus plus tu emprunt sur une longue période, plus ils vont faire monter le taux. Naïvement je croyais que c’était l’inverse.
C’est bien connu, on ne prête qu’aux riches.
Les assurances
J’ai pas trouvé beaucoup de marge à négocier chez les assureurs. J’ai juste bien fait le tour pour trouver le moins cher. 0.1% du montant du bien par personne. Dans notre cas 40€/moins pendant 20ans. L’inquisition chez les assureurs: pour une assurance vie pour un prêt il nous ont fait remplir un questionnaire de 5 pages recto-verso par un toubib. Tout y passe. C’est un peu con parce que tu vas chez un médecin qui te connait pas et tu lui raconte ce que tu veux (non monsieur, je ne bois jamais d’alcool). En plus de ce super questionnaire, tu as le droit a prise de sang et analyse d’urine. Impressionnant. Si tu as le moindre truc qui va pas ils mettent une clause sur le contrat pour se couvrir (Exemple, tu dis que tu as mal au dos, la clause dira: on couvre aucun problème de dos de cette personne). Bref du zéro risque: on vous assure mais que pour ce qui va bien chez vous, le reste vous vous démerdez.